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dott. Roberto Impero
"Preliminare di vendita immobiliare e funzione notarile"
Relatore: Ch.mo Prof. Carmine Donisi
Nel presente studio viene analizzata la figura del contratto preliminare sia nelle sue caratteristiche funzionali intrinseche sia quale atto che prepara e introduce un procedimento traslativo immobiliare.
Il primo capitolo è dedicato al contratto preliminare in generale e si sofferma sull’evoluzione di tale figura nell’inquadramento della Dottrina e della Giurisprudenza, nonché nella prassi delle contrattazioni immobiliari. Viene, pertanto, posta in risalto la disputa – non ancora sopita – inerente alla natura «contrattuale» o meramente «solutoria» del contratto definitivo, scaturita dalla necessità di individuare se la vera fonte dell’assetto di interessi voluto dalle parti sia il definitivo o lo stesso preliminare.
Successivamente, viene posto l’accento sulla “Trascrizione del preliminare” – disciplinata dall’art. 2645-bis c.c. – e sul cd. “Preliminare ad effetti anticipati”, figura sempre più diffusa nella pratica, in base alla quale le obbligazioni di consegnare il bene e di pagare il prezzo sono (parzialmente o integralmente) eseguite già alla stipula del contratto preliminare e non alla conclusione del definitivo.
Nel secondo capitolo l’indagine si polarizza sul contratto preliminare di vendita immobiliare con lo scopo di verificare l’estensibilità al preliminare dell’obbligo di menzione degli estremi del titolo abilitativo edilizio, previsto in tema di vendita definitiva dall’art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico sull’edilizia) e dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985. Viene, quindi, condotto un attento esame sulla sorte di un preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile totalmente abusivo.
Infine, viene sostenuta l’opportunità (se non necessità) della menzione urbanistica anche in seno al contratto preliminare ove questo sia stipulato attraverso il ministero di un notaio.
Nel terzo capitolo ci si sofferma sul preliminare di vendita di immobile da costruire concentrando particolarmente l’attenzione sulle prescrizioni previste dal D.Lgs. 122 del 2005 a tutela dell’acquirente, contraente debole. L’analisi qui svolta mette in evidenza gli elementi necessari del contratto preliminare imposti dal legislatore (art. 6 D.Lgs. 122/05) al fine di garantire all’acquirente, sia sotto l’aspetto economico sia in un’ottica di trasparenza contrattuale, soffermandosi, infine, sulle sanzioni previste in caso di inosservanza.
Nel quarto ed ultimo capitolo viene analizzato il contratto preliminare dal punto di vista della funzione notarile, soffermandosi sui doveri del notaio allorquando il preliminare venga stipulato tramite il suo ministero. Primariamente, viene esaminato l’articolo 28 della Legge Notarile, norma baricentro della professione, ricercando quali omissioni da parte del notaio – in sede di rogito di un preliminare di vendita – possono integrare violazione di tale norma; particolare attenzione è stata dedicata al rapporto tra nullità relativa e responsabilità del notaio ex art. 28 L.Not.
Successivamente l’analisi viene condotta alla luce della normativa professionale e deontologica e si incentra, in particolare, sul dovere di informazione e consulenza posto a carico del notaio a beneficio dei fruitori della sua prestazione.
Il lavoro è stato condotto sulla scorta di ampia bibliografia.
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