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dott.ssa Barbara Lombardo
"I consorzi urbanistici"
Relatore Ch.mo Prof. Carmine Donisi
La figura del consorzio di urbanizzazione, nonché la sua sempre crescente diffusione pratica, incarna e realizza le esigenze più fortemente sentite nella moderna realtà edilizia e, conseguentemente, giuridica italiana; rivela l’esistenza di nuove istanze sociali, notissime a tutti gli operatori del diritto che quotidianamente vengono chiamati a riflettere sulle innovazioni che l’autonomia privata, in continuo fermento, crea e disfa; propone nuovi schemi contrattuali che inducono a rimeditare la funzione e la struttura del diritto di proprietà del terzo millennio.
Troppo spesso le problematiche relative a questi nuovi contratti sono giunte sul banco del giudice generando nient’altro che una giurisprudenza disomogenea ed incoerente, probabilmente «sorda» rispetto alle voci, ingiustificatamente rimaste inascoltate, che proponevano di collocare questa, come altre figure affini, al di fuori dei rigidi schemi consolidati del nostro ordinamento.
Non si può, infatti, negare che la realtà urbanistica dell’ultimo cinquantennio sia mutata quasi in sordina, quasi eclissandosi dall’occhio, non sempre vigile, del nostro legislatore; tanto che potrebbe dirsi che il fenomeno si è sviluppato autonomamente e che, essendo oggi cresciuto a dismisura, non è più possibile astenersi dall’affrontare le innumerevoli problematiche che propone.
Una delle più rilevanti attiene senz’altro alla natura giuridica dei consorzi urbanistici. Invero l’argomento non è nuovo alla dottrina che se ne era occupata, seppur in termini parzialmente diversi, con riferimento ad uno «strano» strumento creato dal nostro codice civile, il comparto edificatorio nonché il consorzio su di esso costituito.
Da una lettura attenta della norma si riceve quasi la sensazione che il legislatore, nel momento in cui introdusse l’art. 870 cod. civ., avesse in mente qualcosa di diverso rispetto al fenomeno che oggi ci è dato di osservare, proponendosi probabilmente di creare null’altro che un meccanismo idoneo ad attuare i piani regolatori pur in assenza dell’unanime consenso dei proprietari dei fondi compresi nelle aree edificabili.
Questo istituto, rimasto quasi totalmente inattuato, quantomeno nelle forme ipotizzate dal legislatore, ha, però, rappresentato il substrato dal quale partire per generare nuove forme di insediamenti sociali, con morfologia e finalità svariate nonché atipiche, fino alla creazione di organismi che nulla hanno a che vedere con i progetti legislativi originari.
Ebbene tali organismi vengono manipolati liberamente dall’autonomia privata che utilizza oggi lo strumento consortile quasi come schema generale al quale ricorrere per ottenere i più svariati risultati o qualunque sia l’obiettivo che si intenda perseguire. Ma ben si può comprendere come l’autonomia privata, pur nella sua enorme ampiezza, riconosciuta e garantita anche a livello costituzionale, non può essere totalmente lasciata a briglie sciolte, dovendo pur sempre scontare, con esito positivo, il giudizio di meritevolezza che l’art. 13222 cod. civ. impone per i contratti atipici e dovendo necessariamente armonizzarsi con i princìpi fondamentali sui quali si regge il nostro ordinamento.
E’ facile comprendere perchè la dottrina abbia, fin dall’inizio, cercato di imbrigliare gli statuti dei consorzi di urbanizzazione all’interno delle strette maglie dei contratti costitutivi di diritti reali (si pensi alla comunione, al condominio, ecc.) laddove si consideri che solo in questo modo si sarebbe potuto giustificare la legittimità dell’opponibilità degli obblighi da essi generati nei confronti dei proprietari che avessero acquistato solo successivamente un immobile facente parte del consorzio.
Tale risultato, intorno al quale finisce per ruotare l’intera problematica del consorzio, si intende naturalmente perseguire a prescindere dall’esistenza di una fase contrattuale autonoma e facendo valere il dato della conoscibilità realizzata attraverso lo strumento della trascrizione che, in seguito anche alle esigenze nate dallo sviluppo dell’edilizia in senso verticale e della sempre maggiore diffusione del condominio, diventa fin troppo spesso, nella prassi, il mezzo per conferire il crisma della realità a fattispecie che ne sarebbero prive.
L’elaborato non si propone certo di risolvere così delicate problematiche, limitandosi di fatto a tracciare l’evoluzione della figura del consorzio urbanistico nel dibattito giuridico, oltre che ad enunciare le più autorevoli opinioni registrate relativamente alla sua natura giuridica, richiamando, però, l’attenzione sulle molteplici nonché complesse conseguenze (si pensi alla possibilità del diritto di recesso, alle modalità decisionali in seno agli organi che lo compongono, ai vincoli che dovranno sopportare i nuovi proprietari, ecc.) cui conduce, secondo quelli che risultano essere gli schemi più diffusi, l’atto di adesione al consorzio.
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